Cada vez es más habitual ver
viviendas prefabricadas de madera en las urbanizaciones de nuestro país. La
proliferación de este tipo de edificaciones es debida a varios factores que
hacen que estas edificaciones sean una buena alternativa para quienes deciden
actualmente promover la construcción de una vivienda unifamiliar, respecto a lo
que sería una construcción tradicional, ya que estas viviendas ofrecen unas
características económicas, sociales, funcionales y medioambientales claramente
muy competitivas como son; un precio muy económico, una mayor rapidez de
construcción, la utilización de un material natural que crea un ambiente de
proximidad a la naturaleza y más acordes con los criterios de una construcción
más sostenible, que hacen que sea muy atractivo para un consumidor cada vez más
sensibilizado y concienciado por los factores medioambientales.
No será este artículo quien
cuestione este tipo de argumentos, a los que el presente y muy especialmente el
futuro parecen predecir unos buenos augurios. No obstante sí que es importante
hacer conocer a los diferentes agentes de la edificación que quieran y deban
intervenir en la construcción de este tipo de viviendas, una serie de
cuestiones y circunstancias que han ocasionado y que pueden continuar ocasionando
perjuicios muy importantes.
PROCESO EDIFICATORIO CARACTERÍSTICO.
En cuanto al proceso edificatorio,
la edificación industrializada se diferencian de la edificación tradicional en
que su fabricación se realiza con total independencia del solar en el que se tenga
que instalar, y de esta manera su proceso constructivo no se adecua a lo
previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación-LOE-, especialmente en lo
referente a las funciones y obligaciones de los diferentes agentes de la
edificación.
Este proceso inmobiliario y
edificatorio singular se inicia cuando una persona que sintiéndose atraída por
la compra de una vivienda de estas características, entra en contacto con el agente que comercializa este tipo de
edificaciones.
Generalmente este contacto se
realiza en una feria de carácter local o sectorial sobre temas relacionados con
la sostenibilidad, el medio ambiente, la arquitectura bioclimática, etc..., en
el que, el comercial de las viviendas prefabricadas de madera, ofrece un
catálogo de los modelos de viviendas, en función de los requerimientos de cada
usuario. En el caso de que el promotor no disponga de un solar previo donde ubicar
la construcción, puede ser que el mismo agente
comercializador de este tipo de viviendas prefabricadas de madera, se ofrezca como mediador, facilitando una cartera de
solares en varias urbanizaciones del entorno.
Una vez el promotor ha tomado la
decisión de seguir adelante con la operación inmobiliaria, eligiendo el modelo
de vivienda y habiendo adquirido el solar, se firma un contrato de suministro
de materiales con el comercial de la vivienda de madera, iniciando
así todo un proceso particular y bastante curioso que deben tener bien presente
los diversos agentes de la edificación que tengan que intervenir en este tipo
de edificaciones.
Como se trata de un edificio que
debe servir de residencia habitual, le es de aplicación la Ley de Ordenación de
la Edificación-LOE-al igual que pasaría con una vivienda construida según el
sistema tradicional de construcción.
En este sentido y como es obvio, el primer paso y requisito previo, se tiene que contratar un arquitecto que redacte un
proyecto básico y ejecutivo. La estrategia habitual de algunos agentes
comercializadores de casas de madera es utilizar como argumento, que no es
necesario pagar unos honorarios muy elevados al arquitecto encargado de la
redacción del proyecto, ya que el fabricante de las casas prefabricadas de
madera, le facilitará los planos, la memoria, las mediciones y el pliego de
condiciones y en el que sólo habrá que poner la carátula, firmarlo y visarlo
colegialmente.
Por otro lado, también es habitual que el
promotor tenga algún amigo arquitecto dispuesto a ganar muy rápidamente unos
honorarios a cambio de un pequeño trabajo,
y en caso contrario, el mismo agente
le facilitará algún profesional, que
en los momentos actuales de crisis no cuesta mucho encontrar.
Este mismo
argumento es el que se utiliza para contratar la dirección facultativa de la
obra; pues una construcción industrializada y prefabricada ejecutada por
profesionales especializados, conlleva una duración de tiempo reducida y un
número muy pequeño de visitas de
obra, y por lo que será necesario que los honorarios del director de obra y del director de ejecución sean reducidos y aceptados bajo este mismo prisma que los utilizados para contratar la redacción del proyecto, tal y como se ha comentado anteriormente.
Para poder construir dicho edificio, también hay que contratar un
constructor el cual deberá ejecutar la cimentación donde se apoye el edificio
prefabricado de madera. En este sentido, es curioso observar cómo
estos agentes, comercializadores de las
viviendas prefabricadas de madera,
facilitan al comprador de la vivienda unos contratos de obra tipo, en el que
figura el comprador de la vivienda como promotor del edificio y el constructor
que ejecuta la cimentación figura como constructor de la totalidad del edificio
a todos los efectos, y en el que el fabricante
de la vivienda prefabricada de madera aparece como suministrador de materiales,
mientras que el agente encargado de la comercialización de la vivienda no
aparece por ninguna parte.
En el caso de que el comprador
decida cambiar el tipo de material de cobertura de la cubierta o alguna otra
modificación en los acabados del modelo elegido, es posible que se contrate al mismo constructor para ejecutar
también esta partida, así como para ejecutar los trabajos de urbanización del
resto de la parcela.
Si la vivienda prefabricada de
madera cumple con todos los requisitos normativos, no hay ningún problema, sin
embargo hay que tener mucho cuidado con este hecho ya que estas viviendas están
fabricadas generalmente en algún país del norte o del este de Europa; Polonia,
Estonia, Eslovaquia, Finlandia, etc. mediante unos modelos tipo, los cuales no
tienen porqué conocer ni aplicar nuestra normativa y muy especialmente el
Decreto de Habitabilidad, el planeamiento urbanístico municipal, o las normas
técnicas y el CTE, por lo que puede pasar que la vivienda no cumpla la superficie útil
mínima de las dependencias, la altura, la anchura de las oberturas, la altura
de barandillas, las dimensiones de los escalones, la anchura de pasillo, la
compartimentación interior de la vivienda con apertura directa de un baño en
una sala de comedor, la pendiente máxima de cubierta, los materiales
autorizados para la cobertura de la cubierta, la capacidad aislante de los
vidrios, el aislamiento térmico, acústico, etc .
En este sentido hay que recordar de
que la mayor parte de los Ayuntamientos exigen la concesión de la licencia de 1
ª ocupación, por lo que no sirve de nada que los planos entregados al
Ayuntamiento para la obtención de la licencia se modifiquen para cumplir con
los requisitos normativos; pues es el edificio ejecutado el que ha de cumplir
estos parámetros y por tanto la inspección de reconocimiento para la concesión de la licencia que realizan los inspectores del Ayuntamiento, detectarán el
incumplimiento de estos parámetros básicos obligatorios.
EPÍLOGO
Como ocurre en todas las
profesiones, seguramente habrá agentes comercializadores de casas prefabricadas
de madera que son buenos profesionales y que comercializan viviendas que
cumplen estos requisitos.
Sin embargo este artículo es fruto
de varias experiencias en que ha intervenido su autor como perito en la defensa
sobre la reclamación judicial que se ha realizado a proyectistas y dirección facultativa, debido al incumplimiento de los requisitos básicos urbanísticos y de
habitabilidad.
A razón de lo expuesto, estos profesionales han
sido condenados y en algún caso han tenido que responder con su propio
patrimonio porque las pólizas de responsabilidad civil de algunas compañías de
seguros no cubren el incumplimiento de normativas administrativas básicas
(habitabilidad, urbanísticas).
Por todo ello, como epílogo final y
siendo la razón que ha motivado la redacción de este artículo, hay que tener
presente que hay que ser cauteloso y actuar conscientemente, según la misión que tiene encomendado cada agente, ante la intervención
en este tipo de edificaciones prefabricadas, siendo rigurosos en el
cumplimiento de las obligaciones que como mandamiento de la Ley de Ordenación
de la Edificación-LOE-se están asumiendo en aceptar cada uno de los encargos.
