domingo, 8 de diciembre de 2013

La prueba de estanqueidad como método de diagnosis de humedades por filtración en cubierta plana

Las humedades son el tipo de reclamación más importante en el sector de la edificación llegando a ser un 70% del total de las reclamaciones, según las compañías aseguradoras de la responsabilidad civil de arquitectos e ingenieros de edificación. Entre los tipos de humedades, las más frecuentes y las que suponen una cuantía económica más importante son las humedades por filtración, llegando a representar más de un 20% del total de las reclamaciones, las cuales aparecen habitualmente en plantas sótano, fachadas y cubiertas.
De los daños en cubiertas, el 68,66% de las reclamaciones tienen su origen en las cubiertas planas. (Ver Análisis MUSAAT).
Las cubiertas planas, pueden ser elementos constructivos con una superficie importante, teniendo en muchos casos una problemática concentrada, puntual y localizada. Por todo ello es necesario disponer de un método de diagnosis que nos ayude a localizar el origen de la filtración.
En este artículo nos centraremos en describir la utilización de la prueba de estanqueidad como método de diagnosis de humedades por filtración de las cubiertas planas.

La prueba de estanqueidad.

Las humedades por filtración en una cubierta plana son fruto de algún problema en su impermeabilización, y ésta, está siempre oculta en algunas de las capas que forman la cubierta. Para poder inspeccionar la impermeabilización y realizar un diagnóstico sobre su etiología no disponemos de métodos no destructivos, y por tanto se ha de desmontar las diferentes capas que cubren la impermeabilización. Cuando estas humedades por filtración son generalizadas es justificable de levantar todas las capas de la cubierta, pero cuando éstas son puntuales y localizadas se debe disponer de un método para determinar de forma objetiva la localización de la parte de la cubierta donde habrá realizar catas de inspección . Este factor es aún más importante cuando el objetivo de la diagnosis es una intervención pericial en la que se debe determinar de forma clara el origen de la humedad, sin beneficiar ni perjudicar a ninguna de las partes.
En estos casos la prueba de estanqueidad se convierte en el método necesario para realizar un trabajo riguroso como perito en diagnosis de patología en la edificación.
La prueba de estanqueidad es un método que se utiliza en el control de calidad de la ejecución de cubiertas planas de edificios de nueva construcción, pero también puede utilizarse en el diagnóstico de humedades de filtraciones de cubiertas planas existentes. La diferencia entre ambas, es que la prueba de estanqueidad en las cubiertas de nueva construcción se realiza directamente encima de la impermeabilización y en el caso de las cubiertas existentes se realiza encima de la cubierta acabada.
Imagen n º 1. - Prueba de estanqueidad de la impermeabilización de una cubierta de nueva construcción

Proceso para realizar la prueba de estanqueidad en la diagnosis de cubiertas planas existentes.

Como trabajo previo a la prueba de estanqueidad, hay que detectar los focos de humedad en la planta inferior, instrumentar la medición del grado de humedad con humidímetros para poder contrastar la variación del grado de humedad durante la prueba que se quiere realizar y registrar los datos obtenidos. 
Imagen n º 2. - Medición del grado de humedad con un higrómetro

El proceso para realizar una prueba de estanqueidad en la diagnosis de un cubierta plana existente consta de dos partes bien diferenciadas y que son las siguientes:
  • Chorreado de agua
  • Prueba de inundación de la cubierta

El chorreado de agua

Esta prueba se basa en chorrear agua directamente sobre los puntos más sospechosos de la cubierta. Esta prueba es sencilla y aporta información al instante de la posible entrada de agua directa por filtración a través de la cubierta.

Imagen n º 3 y n º 4. - Prueba del chorreado de agua.

Los elementos que habitualmente se deben comprobar son los sumideros, los vierteaguas y el pavimento de la cubierta en las zonas donde se sospecha que puede haber problemas de filtraciones.
El chorreado debe realizarse con una chorro de agua desde una altura aproximada de un metro respecto la superficie a comprobar, ya que en caso contrario se provocaría la erosión del material de rejuntado.
En el caso de que se detecte algún foco de entrada de agua directa debe detenerse la prueba, y realizar las calas de comprobación correspondientes para analizar la causa que origina la entrada directa de agua.
Imagen n º 5. - Cala de comprobación.


En caso contrario se debe realizar una prueba de inundación de la cubierta.

La prueba de inundación

La prueba de inundación se basa en tapar provisionalmente los sumideros de la cubierta e inundar durante un período mínimo de 24 horas la superficie de la cubierta.
Para tapar el sumidero, se debe hacer uso de un sistema que evite la evacuación de agua para inundar la superficie de la cubierta y sin embargo disponga de un rebosadero que permita evacuar el agua sobrante. Uno de los sistemas que se utilizan más habitualmente se basa en colocar un tubo en el interior del sumidero de inferior tamaño a su diámetro, fijándolo con mortero para que la prueba se pueda llevar a cabo con seguridad en 24 horas. La parte alta de este tubo debe quedar por debajo de la impermeabilización perimetral del mimbel y los portales de acceso a la cubierta, de tal manera que se facilita que en el caso de lluvias, el agua sobrante del nivel estipulado se pueda evacuar por el mismo sumidero.




Imagen n º 6, n º 7, n º 8, n º 9 y n º 10. - Montaje del rebosadero en sumidero.

El alcance de esta prueba puede ser de toda la superficie cubierta o sólo de una parte.

Prueba de inundación parcial.

Esta prueba se basa en inundar la cubierta por etapas. Puede hacerse seccionando la cubierta en pequeñas partes o llenando la cubierta de forma progresiva.
En este último caso se hace de la siguiente manera:
  1 ª. etapa: se llena los primeros dos metros de cubierta más cercanos al sumidero.
  2 ª etapa: transcurridos 24 horas, se llena la cubierta un metro más.
  3 ª etapa: transcurrido 48 horas, se llena un metro más y así progresivamente hasta detectar los puntos sospechosos.

Imagen n º 11 y n º 12. - Prueba de inundación parcial.


En el caso de que se detecte la filtración de agua en alguna de estas etapas, será necesario realizar una cala en la zona afectada para analizar la causa, el origen y el alcance de la lesión.

Prueba de inundación total

Esta prueba se realiza de la misma forma que las anteriores pero llenando la totalidad de la superficie de la cubierta. Lo más habitual es llegar a cubrir el mimbel perimetral hasta una altura de 1, 5cm.



Imagen n º 13 y n º 14. - Prueba de inundación total.

Vaciado de la cubierta

El proceso de vaciado de la cubierta es de gran riesgo para los bajantes de un edificio existente para estos bajantes ya tienen unos años y se desconoce su estado de conservación y mantenimiento. El exceso de carga en el que se puede someter la instalación, sobre todo para los codos y derivaciones puede ser muy importante, es por eso que es imprescindible que el vaciado de la cubierta se haga de forma prudente. Lo más habitual es hacer unos agujeros o cortes en el tubo para ir vaciando la cubierta de forma muy lenta y progresiva.

Imagen n º 15. - Vaciado de la cubierta.

Realización de catas

Con la realización de la prueba de estanqueidad deberá detectado los puntos sospechosos de la cubierta donde habrá que realizar las catas de inspección para averiguar la causa que origina la filtración de agua.




Imagen n º 16, n º 17, n º 18 y n º 19. - Catas de comprobación.

Una vez analizada la etiología ya se podrá emitir el dictamen y la propuesta de intervención.


martes, 5 de noviembre de 2013

Comportamiento de las vigas de madera ante el fuego

Algunos materiales que se utilizan para construir las estructuras de los edificios no son combustibles, sin embargo, ninguno de ellos es capaz de resistir satisfactoriamente el fuego de un incendio. Las estructuras metálicas, se dilatan y retuercen rápidamente en un incendio y su resistencia mecánica decrece vertiginosamente con el aumento de la temperatura. El hormigón armado, se agrieta con el calor y más aún cuando se enfría rápidamente al ser mojado por el agua de los equipos de extinción de incendios.

Por su parte la madera se quema porque es un material combustible, fundamentalmente porque está formada por lignina y celulosa.

Aproximadamente un 50% de la madera es carbono, juntamente con otras proporciones de hidrógeno y oxígeno. No obstante, en contra del que se suele pensar, la madera es un material que arde lentamente y se inflama con dificultad.


La combustión de la madera tiene tres fases claramente diferenciadas y que son:
  • Calentamiento
  • Ignición
  • Carbonización.
En todo incendio en el que exista suficiente aportación energética y de oxígeno para poder desarrollarse, la temperatura va aumentando de forma progresiva, haciendo que la madera pierda por evaporación, el agua libre o contenido de humedad de la madera [1] y con ello vaya secándose. En este proceso endotérmico donde el material se va calentando hasta llegar a temperaturas de 100ºC de temperatura. A partir de este momento la temperatura sigue creciendo y se desarrollan gases pirolignosos, porque la madera se oxida y se ennegrece. Cuando se llega a una temperatura cercana a los 275ºC (variable según las especies), se produce la ignición y la reacción pasa a ser exotérmica, con pérdida importante de material en forma de CO2 y volátiles combustibles. Se ha de destacar el hecho de que la madera necesita llegar a esta temperatura en su superficie durante un cierto tiempo, con presencia directa de la llama para que se produzca la ignición. Sin la presencia de la llama seria necesario una temperatura superior a los 400ºC durante un periodo de tiempo superior.

A partir de este punto, la evolución de la combustión se sitúa en una franja (zona de pirolisis) que va avanzando de forma constante hacia el interior, en una situación casi isoterma hacia los 400-500ºC, consumiendo material que aún está intacto y convirtiéndolo en carbón que va formando una capa exterior en todo el perímetro. Este proceso se llama carbonización de la madera y tiene una gran importancia en el comportamiento de la madera frente al fuego.

La carbonización de la madera 

El carbón es un material muy poroso, de baja densidad, con un calor especifico menor que la madera y una conductividad cuatro veces menor, siendo unas seis veces más aislante que el material original. A causa de estas características, la velocidad de carbonización es constante y las propiedades físico mecánicas del interior de la pieza de madera afectada se mantiene relativamente intactas. 





Vigas de madera en el forjado de una vivienda, afectadas por un incendio




Vigas de madera en el forjado de un edificio de uso publico, afectado por un incendio


Debido a este principio elemental, la comprobación de la capacidad portante de un elemento estructural de madera, que realizan todas las normativas internacionales de construcción, se basa en obtener una sección eficaz de cálculo teniendo en cuenta la carbonatación de la madera. La sección eficaz es la sección necesaria para resistir las acciones a que va ser sometida una estructura y por ello sirve para poder peritar o evaluar una estructura afectada por un incendio. Con la sección eficaz más una profundidad eficaz de carbonatación se diseñan, dimensionan y calculan todas las estructuras de madera, ya que la profundidad de carbonización es la que va a garantizar la estabilidad al fuego de un elemento estructural en caso de incendio.


La normativa a aplicar, en el Estado Español, es el Código Técnico de la Edificación[2] -CTE-, que en el apartado E2.1, del Anejo SI-E de resistencia al fuego de la madera, del documento básico DB SI, de seguridad en caso de incendio, establece lo siguiente:

La comprobación de la capacidad portante de un elemento estructural de madera se realiza por los métodos establecidos en DB SE-M, teniendo en cuenta las reglas simplificadas para el análisis de elementos establecidos en E.3, y considerando:
a) una sección reducida de madera, obtenida eliminando de la sección inicial la profundidad eficaz de carbonización, def, en las caras expuestas, alcanzada durante el periodo de tiempo considerado;
                                          def = dchar,n + k· d0
dchar,n =profundidad carbonizada nominal de cálculo
d0de valor igual a 7 mm.
kde valor igual a 1 para un tiempo, t, mayor o igual a 20 minutos y t/20 para tiempos inferiores,en el caso de superficies no protegidas o superficies protegidas cuyo tiempo del incendio la carbonización, tch, sea menor o igual que 20 minutos. Para superficies protegidas cuyo tiempo del inicio de la carbonización, tch, sea mayor que 20 minutos se considerarà que kvaría linealmente desde cero hasta uno durante el intervalo de tiempo comprendido entre cero y tch, siendo constante e igual a uno a partir de dicho punto.





[1] Se llama contenido de humedad de la madera a la masa de agua contenida en la madera, expresada en porcentaje respecto a su masa anhidra. (Definición del Anejo A del documento básico DB SE-M del Código Técnico de Edificación.-CTE-)

[2] Antes de la entrada en vigor del Codigo Técnico de la Edificiación la normativa aplicable en España para el calculo de estructura de madera era el Eurocodigo nº7. Los Eurocódigos son un conjunto de normas europeas experimentales. Desde el año 1998 se fueron  reconvirtiendo de Normas Europeas Experimentales a Normas Europeas finalizandose el año 2006. Desde el año 2006 la normativa aplicable en España es el CTE.


jueves, 24 de octubre de 2013

Cerramiento de terrazas en edificio comunitario

En todas las localidades podemos observar balcones acristalados o terrazas con algún tipo de cierre que modifican la configuración exterior original de las fachadas de los edificios. 

Normalmente hay dos razones por las cuales se suele acristalar o cerrar los balcones y terrazas:
  • para ganar espacio interior en la vivienda
  • para proteger la vivienda del frío del invierno o del ruido exterior.

Algunas de estas obras han sido autorizadas por ayuntamientos y comunidades de propietarios y en otras ocasiones se han llevado a cabo sin la autorización previa de la comunidad de vecinos, ni la preceptiva licencia municipal de obras. Sin estos permisos, el propietario de una vivienda puede verse obligado a demoler la obra realizada, así que es aconsejable no iniciar ninguna modificación hasta que se tenga la documentación en regla.
Como siempre pasa en estos casos es aconsejable ante la duda solicitar el asesoramiento de un experto en edificación legal.
El motivo por el que algunos vecinos deciden cubrir las terrazas sin la autorización de la comunidad y la licencia de obra puede ser diversa, pero es habitual que los propietarios de una vivienda consideren que la terraza pertenece única y exclusivamente al propietario vivienda en la que está situada, pero esto no es realmente así. Si bien los que viven en la edificio tienen en exclusiva el derecho a utilizar y disfrutar de las terrazas, éstas forman parte de la configuración exterior del inmueble por lo que son consideradas elementos comunes. Además los estatutos de la comunidad pueden establecer prohibiciones expresas o condiciones sobre el tipo de cierre que se puede autorizar y que los copropietarios deben de conocer.
Así pues, el cierre de un balcón o terraza constituye una alteración sustancial de los elementos comunes del inmueble e incluso afecta al título constitutivo porque introduce un elemento o una estructura no descrita anteriormente y por tanto no valorada a la hora de asignar la cuota de participación. Para llevar a cabo esta modificación es necesario, por ello, contar con la aprobación previa de los vecinos. Al tratarse de una obra que altera el estado exterior del edificio, este permiso debe darse por unanimidad en la junta de propietarios. Según el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad" ".
En este sentido hay que tener presente que en algunos zonas como en Cataluña hay una Código Civil propio que regula los aspectos de la propiedad horizontal.
La calidad arquitectónica de la solución adoptada ayuda a convencer a los vecinos de la comunidad, motivo por el que es siempre aconsejable rodearse de buenos profesionales para realizar estos trabajos de diseño[1]

En primer lugar hay que pedir siempre autorización a la Comunidad de Propietarios

La decisión final sobre si se puede o no cerrar una terraza saldrá del orden del día de una junta extraordinaria de la comunidad de propietarios o de la gran comunidad a la que pertenezca el inmueble. Sólo si los vecinos aprueban la petición por unanimidad, se puede empezar las obras. Y es que, cerrar una terraza es una modificación del aspecto externo de la fachada del edificio, y por tanto, está sujeta a la aprobación de todos los vecinos.
Una vez obtenido el permiso de la Comunidad de propietarios, se debe solicitar la licencia de obras municipal al correspondiente Ayuntamiento donde este emplazado el edificio.
La negativa de la junta de propietarios no siempre conlleva la imposibilidad de realizar la obra porque el acuerdo se puede impugnar
Por tanto, el primer paso que debe dar el interesado en querer hacer la reforma de un balcón o terraza es informar al presidente de la comunidad sobre el tipo de cierre que pretende realizar. Estéticamente no es lo mismo acristalar un balcón para protegerse del frío que tapiar la terraza con una pared de cierre para instalar allí un comedor. La convocatoria de la junta en la que se ha de estudiar la cuestión la podrá solicitar el presidente de la comunidad o el promotor de la reunión. Se indicará el lugar, el día y la hora en que se va a celebrar la junta en primera o segunda convocatoria. En la votación se exige la unanimidad de los vecinos. El artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que "la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. el acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos". Cómo estas obras afectan al título constitutivo, todos deben votar a favor. Si uno de los vecinos no está de acuerdo, no se puede iniciar la obra que se pretendía llevar a cabo.
Sin embargo, la negativa de la junta de propietarios no siempre conlleva la imposibilidad de realizar la obra porque el acuerdo puede impugnarse. Si la comunidad ha dado autorización a otros vecinos para que hagan cierres similares debería consentir al interesado llevar a cabo la obra. Incluso si este permiso no hubiera sido expreso y la comunidad se hubiera limitado a permitir las obras y no denunciarlas, no debería oponerse a la nueva reforma. Si lo hiciera constituiría un agravio comparativo. Con estos preceptos se quiere proteger, entre otras cosas, la uniformidad y la estética de la fachada y si ésta ya no existe no tiene sentido oponerse al cierre. En este sentido, numerosas sentencias de los tribunales españoles fallan en contra de la comunidad que le ha denegado al propietario que ha promovido las obras.

Es siempre necesario solicitar licencia de obras?

La necesidad o no de licencia de obras lo regula cada ayuntamiento, sindo habitual que se haga falta una licencia de obras menores y los requisitos para su solicitud deben ser consultados en cada municipio.



[1] Diseñar es pensar una cosa u objeto antes de hacerse. Ejemplo: diseñar un plato de cocina, diseñar un mueble, diseñar una vivienda. La fase de diseño comporta la elección de los elementos que se van a utilizar (materiales, ingredientes, objetos, etc..) estableciendo el sistema o método como se van utilizar (construcción, cocinar, fabricar, etc…).




lunes, 30 de septiembre de 2013

El cómputo de superficies en la edificación

Existe mucha documentación (proyectos, escrituras públicas, catastro, valoraciones inmobiliarias, etc ....), en la que es necesario conocer cuál es la superficie de un edificio, (vivienda, local, plaza de aparcamiento, etc .. .).

Para realizar esta tarea, los técnicos utilizamos un método que se llama levantamiento de planos. El levantamiento de planos es el proceso inverso al de proyectar un edificio. En la proyección de un edificio, el autor del proyecto esboza sus ideas en un plano que después se tendrá que construir. En cambio el levantamiento de planos es el procedimiento inverso que tiene como objetivo obtener una representación gráfica de la realidad, lo más exacta y objetiva posible. Para realizar esta tarea los técnicos disponemos de un método basado en principios científicos (geometria, aritmetica, dibujo grafico, etc...) y unas herramientas que hacen que esta tarea sea muy precisa. Una vez se ha obtenido los planos de un edificio se puede computar su superficie. Hay mucha gente que piensa que sólo hay una forma para computar las superficies de los edificios y esto es rotundamente falso. Este aspecto es importante y hay que tenerlo muy presente, especialmente cuando se actúa como letrado o perito en un juzgado, ya que son muchos los aspectos relacionados con las superficies que pueden ser objeto de un litigio judicial.

En este artículo, se reúne una serie de información que hay que tener presente sobre este aspecto.

Tal y como veremos más adelante hay varios tipos de superficies: superficie habitable, superficie utilizable, superficie computable, superficie comprobada, superficie con partes comunes, superficie sin partes comunes, etc..., no obstante en la edificación hablamos usualmente de dos tipos de superficies, que son:
- La superficie construida.
- La superficie útil.

Como punto de partida, se debe tener presente que no existe una legislación de ámbito general que clasifique y defina los tipos de superficie, ni tampoco existe una normativa de ámbito general que establezca un criterio único para medir las superficies. El criterio a aplicar depende de la finalidad que tenga el cómputo de la superficie a medir. Así por ejemplo es diferente la forma de computar la superficie de un edificio en la redacción de un proyecto, que en la valoración económica de un inmueble a efectos hipotecarios, fiscales o catastrales, ya que existen normativas diferentes para cada caso.

Por otra parte también hay que tener presente que la singularidad de algunos edificios hace que puedan tener algún elemento que no esté recogido en la normativa y por tanto sea necesario establecer un criterio particular que debe estar siempre reflejado en los comentarios del documento en el que se computa la superficie .

Este aspecto y su desconocimiento llevan con mucha frecuencia a procesos judiciales, en los que finalmente un juez dictamina entre dos posturas enfrentadas. El autor de este artículo a podido observar cómo en muchos casos se comete el error básico de no haber comprobado qué normativa se debía aplicar y/o qué criterio se ha establecido para plantear la reclamación. Son un ejemplo de ello la típica demanda en la que se reclama por la diferencia de superficie entre lo que se establece en un proyecto y lo que se establece en una valoración inmobiliaria en efectos hipotecarios o la que figura en la ficha catastral. La realidad nos indica que un inmueble ( vivienda , local , o plaza de aparcamiento ) puede ser físicamente el mismo y obtenerse superficies diferentes en cada uno de los casos, debido a que en cada caso hay una normativa específica que establece cómo debe de computarse la superficie en cada caso. Veamos el porqué:

Finalidad Catastral

A efectos catastrales se habla de superficie construida que se define en la norma 11.3 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio de 1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

Esta norma dice lo siguiente:
"3. Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.
Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100.
En uso residencial, no se computarán como superficie construida los Espacios de altura inferior a 1,50 metros.

Paralelamente el catastro informa que la superficie que se indica, en las fichas de consulta descriptiva y gráfica de los datos catastrales de bienes de naturaleza urbana, es la superficie catastral construida, la cual en el caso de que disponga de elementos comunitarios, esta formada por la superficie privativa y la participación que le corresponda de la superficie de elementos comunes y que el mismo catastro define asi: 
Se entiende por superficie catastral construida de un inmueble la superficie privativa y la parte correspondiente de la superficie de los elementos comunes.

La superficie privativa es la incluida dentro de la línea exterior de los muros perimetrales de cada uno de los locales que constituyen el inmueble y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.
Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso computan al 100%.
En uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.
La superficie de elementos comunes, considerada a efectos de determinar la superficie catastral de los inmuebles, es la que se corresponde con la participación del elemento privativo en los elementos comunes según el coeficiente de participación que le corresponda o, en su caso, según la parte que efectivamente represente.
Como se puede ver el catastro ofrece una descripción de lo que es la superficie construida privativa y de la superficie de elementos comunes, estableciendo ún criterio.

Evidentemente la realidad de los edificios es mucho más compleja y como se verá en este articulo, hay otras definiciones de superficie construida que pueden ser más precisas o englobar otras particularidades. 

En todo caso un técnico siempre debe dejar constancia del criterio que ha seguido para hacer el cómputo de la superficie, cuando la definición de la norma no lo especifica. Un ejemplo de ello es que la normativa dice que se medirá las medianeras por su eje. Cuando a un técnico le es imposible de averiguar cuál es el grosor real de la medianera, tomará una decisión según su experiencia y esto debe quedar anotado en el documento, para que si es comprobado posteriormente se pueda saber el criterio establecido para conocer el resultado que se ha obtenido.

Finalidad Hipotecaria

La definición de las superficies a efectos hipotecarios esta establecida en el artículo 4 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo de 2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Esta norma establece las siguientes definiciones
Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.

Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos.


Con esta normativa se hace varias una descripción de diversos tipos de superficie y se establece algunos criterios para su obtención.

Finalidad Urbanística

La normativa urbanística puede establecer definiciones y criterios sobre las superficies. La normativa urbanística es de ámbito municipal y puede variar según sea el municipio donde esté emplazado el inmueble a computar. Algunos ayuntamientos tienen unas definiciones muy concretas y/o que contemplan particularidades locales que hay que tener presentes. A modo de ejemplo y en el caso de Barcelona la superficie útil está definida en el artículo 55 de la Ordenanza Metropolitana de Edificación, que dice lo siguiente:

Artículo 55 . Superficie útil
1 . A efectos de lo previsto en esta sección se define como « superficie útil » , o habitable , la superficie de suelo comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de los cierres de cada espacio .

La normativa urbanística es la que deben cumplir la mayor parte de los proyectos básicos[1] que se utilicen para solicitar una licencia de obras municipal.


Finalidad Habitabilidad

Cuando los edificios son residenciales (viviendas), están obligados a cumplir con normativas generalmente de ámbito autonómico relativas a la habitabilidad. En el caso de Cataluña la normativa actualmente vigente es el Decreto 141/2012 sobre condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad.

Este decreto establece en el artículo 3, que en todo proyecto técnico a presentar para la obtención de la licencia de obras se hará constar la superficie útil, la cual se define en el apartado 1 del anexo 1, que dice lo siguiente:


Superficie útil interior: es la superficie comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de los cierres de cada espacio habitable.
Del cómputo de superficie útil, quedará excluida la superficie ocupada por los interiores de la vivienda, sean fijas o móviles, por los elementos estructurales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a 0,01 m² , así como las superficies de las zonas con una altura libre inferior a 1,90 m bajo techo horizontal o 1,50 m en los espacios bajo cubierta con pendiente igual o superior a los 45 º . Cuando la vivienda se desarrolle en más de una planta , aunque haya medios de circulación mecánica , estos deberán comunicar siempre por una escalera interior y la superficie ocupada por la escalera interior se contabilizará como superficie útil .


Finalidad Viviendas de Protección Oficial

La reglamentación de viviendas de protección oficial de ámbito estatal aprobada por el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto - Ley 31 /1978, de 31 de Octubre, sobre Política de vivienda, define la superficie útil en su artículo 4 :

Artículo 4 Superficie útil

Se entiende por superficie útil la del suelo de la vivienda, cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso. Asimismo incluirá la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda, tales como terrazas, miradores, tendederos, u otros hasta un máximo del diez por ciento de la superficie útil cerrada.

Del cómputo de superficie útil queda excluida la superficie ocupada en la planta por los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o móviles, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a cien metros cuadrados, así como la superficie de suelo en la que la altura libre sea inferior a uno coma cincuenta metros cuadrados.

Cuando se trate de viviendas iguales y dispuestas en columna vertical, dentro de un mismo edificio para el cómputo de las superficies ocupadas en planta por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a cien centímetros cuadrados, se tomará la media aritmética de los valores correspondientes a las viviendas situadas en las plantas inferior y superior de la columna, siempre que la divergencia entre aquellos valores no sea superior al ciento por ciento.

En el caso de las edificaciones a las que se extienda la protección oficial de acuerdo con el artículo 2.º del presente Real Decreto, se entenderá por superficie útil la que resulte de multiplicar la superficie construida por el cero coma ochenta.

Finalidad Intermediación Inmobiliaria

La legislación especifica sobre la intermediación inmobiliaria no establece ningún tipo de criterio sobre definiciones o criterios sobre las superficies que deben incluirse en los diferentes contratos de intermediación: compraventa, alquiler, etc...

En todo caso es habitual observar contratos en el que se habla solamente de superficie, sin indicar de qué tipo de superficie estamos hablando. Debido a la importancia de este tipo de parámetro en es muy necesario y aconsejable establecer en los documentos de intermediación inmobiliaria: (compraventa, alquiler, permuta, préstamo, etc. ... ), de forma precisa si estamos hablando de superficie útil o construida y indicar la fuente de donde se ha obtenido el cómputo de esta superficie que se publicita y se documenta en los contratos que se suscribe.

Finalidad la titularidad de un inmueble

En cuanto a los títulos de propiedad también es habitual observar descripciones de la finca en el que no se especifica de qué tipo de superficie se trata.

En todo caso y de la misma forma que se ha establecido en el apartado anterior es muy necesario y aconsejable establecer la fuente de donde se ha obtenido la superficie que se incluye en el título y documentar con una fotocopia en el anexo del documento el certificado o documento de donde se ha extraído la superficie aplicada, exigiendo que en este documento se especifique la normativa utilizada y/o los criterios establecidos.


Conclusión.

Como se puede ver, hay un montón de legislación diferente que establece criterios propios para computar las superficies. Esto hace que siempre que se computa una superficie se indicará claramente la definición del tipo de superficie que se está computando (construida, útil, computable, etc... ) y el fin , la normativa utilizada y/o los criterios aplicados para obtenerla.

Este hecho es frecuentemente obviado, y es especialmente importante cuando este error lo comete un técnico, ya que este debe ser conocedor de la diferente normativa a aplicar en el desarrollo de sus tareas profesionales. Es por ello que junto o antes de dar una opinión sobre una superficie en un proyecto, una valoración, un informe o un dictamen, se indicará siempre la normativa utilizada y en el caso de que sea necesario los criterios utilizados.

Este hecho es aún de más importancia cuando se actúa como perito en un juzgado ya que los jueces deben dictaminar basándose en dictámenes periciales en los que se debe definir de forma clara cómo se ha medido y cuál es la normativa utilizada y en su caso cuál es el criterio que se ha utilizado para la computación sobre algún elemento particular.

Si se quiere evitar problemas en los contratos de compraventa y en las escrituras notariales, también se puede utilizar la ambigüedad de "superficie aproximada" y sino puede ser (algunos registradores de la propiedad no lo ha aceptan), hay que hacer constar también la finalidad y la normativa que se ha utilizado para computar la superficie, ya que al fin y al cabo son estos los documentos contractuales que acaban comportando el objeto de la mayor parte de las reclamaciones judiciales.

Un caso particular y que se habitualmente litigiosos en el juzgados se la superficie de las plazas de aparcamiento que se obtienen por la proyección de unas marcas pintadas sobre el pavimento. En este caso, puede haber alguna normativa de ámbito urbanístico u ordenanza que establezca los criterios. Si no es así y no hay ninguna normativa que nos establezca los criterios, es básico definirlos. El hecho se basa en indicar si la superficie es útil o construida y en el caso de ser una superficie útil, hay que indicar si se mide desde el centro de la marca o línea señalada encima del pavimento o desde la parte interior de la línea. En este segundo caso hay que indicar también la anchura de la marca o línea grafiada en el pavimento, ya que si se repinta el pavimento podría modificarse las dimensiones.

Como se puede ver no se puede dejar ninguna cuestión en el aire cuando estamos hablando de computar superficies.




[1] El proyecto básico es la fase del trabajo en la que se definen de modo preciso las características generales de la obra, mediante la adopción y justificación de soluciones concretas. Su contenido es suficiente para solicitar, una vez obtenido el preceptivo visado colegial, la licencia municipal u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para iniciar la construcción. (definición del anejo III, Parte I del Código Técnico de Edificación).

jueves, 18 de julio de 2013

La energía solar fotovoltaica

La energía solar fotovoltaica es la energía eléctrica que se obtiene directamente de la radiación solar.
La radiación solar es la energía electromagnética que mana en los procesos de fusión del hidrogeno (en átomos de helio) contenidos en el sol, la cual es gratuita e inagotable y no produce ningún tipo de emisiones, ayudando así, a la reducción del efecto invernadero.

Tipos de radiación solar

La radiación solar se puede manifestar de tres formas distintas dependiendo de cómo se recibe en los objetos:
  • Radiación directa: Es la que procede directamente del sol. 
  • Radiación difusa: Es la que se recibe de la atmósfera debido a la dispersión de la radiación solar en la misma. 
  • Radiación reflejada: Es la que se refleja en la superficie terrestre.


 
Imagen: Componentes de la radiación solar terrestre. Fuente:monografías.com

La radiación depende de la trayectoria solar, la cual varia a lo largo del año debido al eje de rotación de la tierra, que no siempre es perpendicular con el plano de su trayectoria de traslación con respecto al sol. La inclinación de este eje es lo que produce las estaciones del año, las variaciones en horas solares y el ángulo de la radiación solar.

 Video.

Tipos de instalaciones solares fotovoltaicas

Existen dos tipos de instalaciones:
  • Instalaciones aisladas (stand-alone) : Con este tipo de instalación se produce energía eléctrica para el propio consumo.
  • Instalaciones conectadas a red (grid connected): Con este tipo de instalación se puede producir energía eléctrica para ser vendida en su totalidad o como sobrante del propio consumo.

Instalaciones aisladas (stand-alone)

Esta instalación se utilizan habitualmente en viviendas aisladas, granjas, señalización de carreteras, alumbrado rural, bombeo de aguas, etc…. 


Partes fundamentales:

Generador fotovoltaico

El generador fotovoltaico de una instalación aislada está formado por un conjunto de módulos fotovoltaicos conectados en serie.
El elemento base es el modulo fotovoltaico, conocido popularmente como panel solar o placa solar, la cual tiene una estructura robusta y manejable sobre la que se colocan las células solares interconectadas y montadas sobre láminas de vidrio que las protegen de la intemperie. Las células fotovoltaicas es un dispositivo formado por una delgada lámina de un material semi-conductor, frecuentemente de silicio, que se encarga de convertir la radiación solar en corriente eléctrica.
Su orientación ideal es hacia el sur geográfico y con una inclinación equivalente a la latitud del lugar donde se vaya a realizar la instalación.


Deben dimensionarse de acuerdo al consumo medio del edificio que se quiere dar suministro. Su potencia se mide en watios pico (Wp).

Regulador

El regulador es un elemento que se dimensiona de acuerdo a los paneles a controlar y sirve para evitar sobrecargas y descargas profundas de las baterías, ya que esto puede provocar daños irreversibles en la mismas y se encarga de impedir la descarga de las batería a través de los paneles en los periodos sin luz.

Baterías

La función prioritaria de las baterías es la de acumular la energía que se produce para poder ser utilizada en la noche o durante periodos prolongados de mal tiempo.
Otra importante función de las baterías es la de proveer una intensidad de corriente eléctrica superior a la que el generador fotovoltaico puede entregar en un momento puntual como puede ser el arranque de un motor.
Generelamente las baterías son de plom-àcid, plomo-antimonio, plomo-selenio y plomo calcio. Su capacidad se mide en amperio hora (AH).


Inversor
El inversor es el aparato que se encarga de transformar la corriente continua de 12 o 24 voltios de las baterías en corriente alterna senoidal de 220 voltios, siendo esta la tensión más habitual en los edificios
Los inversores de mayor tamaño, suelen incorporar un sistema de carga de baterías desde un generador externo, de esta forma en el caso de muchos días nublados o un exceso de consumos puntual, permiten recargar las baterías y poder volver a funcionar la instalación con normalidad durante la noche. De todas formas este sistema de carga debe ser utilizado en caso de emergencia, ya que no es el mejor sistema de recarga de las baterías.

Instalaciones conectadas a red (grid connected)

Este tipo de instalación puede dar servicio a un solo edificio y vender la electricidad restante o puede ser un campo solar con la sola finalidad de fabricar y vender energia.

Los campos solares están formados por muchos módulos fotovoltaicos conectados en serie que forman ramas, las cuales se conectan en paralelo formando el campo solar.


Su funcionamiento es similar al de una instalación aislada pero con la finalidad de producir electricidad para ser vendida. Es por ello que normalmente este tipo de instalación no dispone de baterias de acumulación.



Esquema de principio del sistema de energia solar fotovoltaica conectado a la red.