lunes, 30 de septiembre de 2013

El cómputo de superficies en la edificación

Existe mucha documentación (proyectos, escrituras públicas, catastro, valoraciones inmobiliarias, etc ....), en la que es necesario conocer cuál es la superficie de un edificio, (vivienda, local, plaza de aparcamiento, etc .. .).

Para realizar esta tarea, los técnicos utilizamos un método que se llama levantamiento de planos. El levantamiento de planos es el proceso inverso al de proyectar un edificio. En la proyección de un edificio, el autor del proyecto esboza sus ideas en un plano que después se tendrá que construir. En cambio el levantamiento de planos es el procedimiento inverso que tiene como objetivo obtener una representación gráfica de la realidad, lo más exacta y objetiva posible. Para realizar esta tarea los técnicos disponemos de un método basado en principios científicos (geometria, aritmetica, dibujo grafico, etc...) y unas herramientas que hacen que esta tarea sea muy precisa. Una vez se ha obtenido los planos de un edificio se puede computar su superficie. Hay mucha gente que piensa que sólo hay una forma para computar las superficies de los edificios y esto es rotundamente falso. Este aspecto es importante y hay que tenerlo muy presente, especialmente cuando se actúa como letrado o perito en un juzgado, ya que son muchos los aspectos relacionados con las superficies que pueden ser objeto de un litigio judicial.

En este artículo, se reúne una serie de información que hay que tener presente sobre este aspecto.

Tal y como veremos más adelante hay varios tipos de superficies: superficie habitable, superficie utilizable, superficie computable, superficie comprobada, superficie con partes comunes, superficie sin partes comunes, etc..., no obstante en la edificación hablamos usualmente de dos tipos de superficies, que son:
- La superficie construida.
- La superficie útil.

Como punto de partida, se debe tener presente que no existe una legislación de ámbito general que clasifique y defina los tipos de superficie, ni tampoco existe una normativa de ámbito general que establezca un criterio único para medir las superficies. El criterio a aplicar depende de la finalidad que tenga el cómputo de la superficie a medir. Así por ejemplo es diferente la forma de computar la superficie de un edificio en la redacción de un proyecto, que en la valoración económica de un inmueble a efectos hipotecarios, fiscales o catastrales, ya que existen normativas diferentes para cada caso.

Por otra parte también hay que tener presente que la singularidad de algunos edificios hace que puedan tener algún elemento que no esté recogido en la normativa y por tanto sea necesario establecer un criterio particular que debe estar siempre reflejado en los comentarios del documento en el que se computa la superficie .

Este aspecto y su desconocimiento llevan con mucha frecuencia a procesos judiciales, en los que finalmente un juez dictamina entre dos posturas enfrentadas. El autor de este artículo a podido observar cómo en muchos casos se comete el error básico de no haber comprobado qué normativa se debía aplicar y/o qué criterio se ha establecido para plantear la reclamación. Son un ejemplo de ello la típica demanda en la que se reclama por la diferencia de superficie entre lo que se establece en un proyecto y lo que se establece en una valoración inmobiliaria en efectos hipotecarios o la que figura en la ficha catastral. La realidad nos indica que un inmueble ( vivienda , local , o plaza de aparcamiento ) puede ser físicamente el mismo y obtenerse superficies diferentes en cada uno de los casos, debido a que en cada caso hay una normativa específica que establece cómo debe de computarse la superficie en cada caso. Veamos el porqué:

Finalidad Catastral

A efectos catastrales se habla de superficie construida que se define en la norma 11.3 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio de 1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

Esta norma dice lo siguiente:
"3. Se entiende como superficie construida la superficie incluida dentro de la línea exterior de los parámetros perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.
Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos se computarán al 50 por 100 de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100 por 100.
En uso residencial, no se computarán como superficie construida los Espacios de altura inferior a 1,50 metros.

Paralelamente el catastro informa que la superficie que se indica, en las fichas de consulta descriptiva y gráfica de los datos catastrales de bienes de naturaleza urbana, es la superficie catastral construida, la cual en el caso de que disponga de elementos comunitarios, esta formada por la superficie privativa y la participación que le corresponda de la superficie de elementos comunes y que el mismo catastro define asi: 
Se entiende por superficie catastral construida de un inmueble la superficie privativa y la parte correspondiente de la superficie de los elementos comunes.

La superficie privativa es la incluida dentro de la línea exterior de los muros perimetrales de cada uno de los locales que constituyen el inmueble y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.
Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos computan al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso computan al 100%.
En uso residencial, no se considera superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.
La superficie de elementos comunes, considerada a efectos de determinar la superficie catastral de los inmuebles, es la que se corresponde con la participación del elemento privativo en los elementos comunes según el coeficiente de participación que le corresponda o, en su caso, según la parte que efectivamente represente.
Como se puede ver el catastro ofrece una descripción de lo que es la superficie construida privativa y de la superficie de elementos comunes, estableciendo ún criterio.

Evidentemente la realidad de los edificios es mucho más compleja y como se verá en este articulo, hay otras definiciones de superficie construida que pueden ser más precisas o englobar otras particularidades. 

En todo caso un técnico siempre debe dejar constancia del criterio que ha seguido para hacer el cómputo de la superficie, cuando la definición de la norma no lo especifica. Un ejemplo de ello es que la normativa dice que se medirá las medianeras por su eje. Cuando a un técnico le es imposible de averiguar cuál es el grosor real de la medianera, tomará una decisión según su experiencia y esto debe quedar anotado en el documento, para que si es comprobado posteriormente se pueda saber el criterio establecido para conocer el resultado que se ha obtenido.

Finalidad Hipotecaria

La definición de las superficies a efectos hipotecarios esta establecida en el artículo 4 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo de 2003, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Esta norma establece las siguientes definiciones
Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.

Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.
No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.
Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos.


Con esta normativa se hace varias una descripción de diversos tipos de superficie y se establece algunos criterios para su obtención.

Finalidad Urbanística

La normativa urbanística puede establecer definiciones y criterios sobre las superficies. La normativa urbanística es de ámbito municipal y puede variar según sea el municipio donde esté emplazado el inmueble a computar. Algunos ayuntamientos tienen unas definiciones muy concretas y/o que contemplan particularidades locales que hay que tener presentes. A modo de ejemplo y en el caso de Barcelona la superficie útil está definida en el artículo 55 de la Ordenanza Metropolitana de Edificación, que dice lo siguiente:

Artículo 55 . Superficie útil
1 . A efectos de lo previsto en esta sección se define como « superficie útil » , o habitable , la superficie de suelo comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de los cierres de cada espacio .

La normativa urbanística es la que deben cumplir la mayor parte de los proyectos básicos[1] que se utilicen para solicitar una licencia de obras municipal.


Finalidad Habitabilidad

Cuando los edificios son residenciales (viviendas), están obligados a cumplir con normativas generalmente de ámbito autonómico relativas a la habitabilidad. En el caso de Cataluña la normativa actualmente vigente es el Decreto 141/2012 sobre condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad.

Este decreto establece en el artículo 3, que en todo proyecto técnico a presentar para la obtención de la licencia de obras se hará constar la superficie útil, la cual se define en el apartado 1 del anexo 1, que dice lo siguiente:


Superficie útil interior: es la superficie comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de los cierres de cada espacio habitable.
Del cómputo de superficie útil, quedará excluida la superficie ocupada por los interiores de la vivienda, sean fijas o móviles, por los elementos estructurales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a 0,01 m² , así como las superficies de las zonas con una altura libre inferior a 1,90 m bajo techo horizontal o 1,50 m en los espacios bajo cubierta con pendiente igual o superior a los 45 º . Cuando la vivienda se desarrolle en más de una planta , aunque haya medios de circulación mecánica , estos deberán comunicar siempre por una escalera interior y la superficie ocupada por la escalera interior se contabilizará como superficie útil .


Finalidad Viviendas de Protección Oficial

La reglamentación de viviendas de protección oficial de ámbito estatal aprobada por el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto - Ley 31 /1978, de 31 de Octubre, sobre Política de vivienda, define la superficie útil en su artículo 4 :

Artículo 4 Superficie útil

Se entiende por superficie útil la del suelo de la vivienda, cerrada por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras viviendas o locales de cualquier uso. Asimismo incluirá la mitad de la superficie de suelo de los espacios exteriores de uso privativo de la vivienda, tales como terrazas, miradores, tendederos, u otros hasta un máximo del diez por ciento de la superficie útil cerrada.

Del cómputo de superficie útil queda excluida la superficie ocupada en la planta por los cerramientos interiores de la vivienda, fijos o móviles, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a cien metros cuadrados, así como la superficie de suelo en la que la altura libre sea inferior a uno coma cincuenta metros cuadrados.

Cuando se trate de viviendas iguales y dispuestas en columna vertical, dentro de un mismo edificio para el cómputo de las superficies ocupadas en planta por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a cien centímetros cuadrados, se tomará la media aritmética de los valores correspondientes a las viviendas situadas en las plantas inferior y superior de la columna, siempre que la divergencia entre aquellos valores no sea superior al ciento por ciento.

En el caso de las edificaciones a las que se extienda la protección oficial de acuerdo con el artículo 2.º del presente Real Decreto, se entenderá por superficie útil la que resulte de multiplicar la superficie construida por el cero coma ochenta.

Finalidad Intermediación Inmobiliaria

La legislación especifica sobre la intermediación inmobiliaria no establece ningún tipo de criterio sobre definiciones o criterios sobre las superficies que deben incluirse en los diferentes contratos de intermediación: compraventa, alquiler, etc...

En todo caso es habitual observar contratos en el que se habla solamente de superficie, sin indicar de qué tipo de superficie estamos hablando. Debido a la importancia de este tipo de parámetro en es muy necesario y aconsejable establecer en los documentos de intermediación inmobiliaria: (compraventa, alquiler, permuta, préstamo, etc. ... ), de forma precisa si estamos hablando de superficie útil o construida y indicar la fuente de donde se ha obtenido el cómputo de esta superficie que se publicita y se documenta en los contratos que se suscribe.

Finalidad la titularidad de un inmueble

En cuanto a los títulos de propiedad también es habitual observar descripciones de la finca en el que no se especifica de qué tipo de superficie se trata.

En todo caso y de la misma forma que se ha establecido en el apartado anterior es muy necesario y aconsejable establecer la fuente de donde se ha obtenido la superficie que se incluye en el título y documentar con una fotocopia en el anexo del documento el certificado o documento de donde se ha extraído la superficie aplicada, exigiendo que en este documento se especifique la normativa utilizada y/o los criterios establecidos.


Conclusión.

Como se puede ver, hay un montón de legislación diferente que establece criterios propios para computar las superficies. Esto hace que siempre que se computa una superficie se indicará claramente la definición del tipo de superficie que se está computando (construida, útil, computable, etc... ) y el fin , la normativa utilizada y/o los criterios aplicados para obtenerla.

Este hecho es frecuentemente obviado, y es especialmente importante cuando este error lo comete un técnico, ya que este debe ser conocedor de la diferente normativa a aplicar en el desarrollo de sus tareas profesionales. Es por ello que junto o antes de dar una opinión sobre una superficie en un proyecto, una valoración, un informe o un dictamen, se indicará siempre la normativa utilizada y en el caso de que sea necesario los criterios utilizados.

Este hecho es aún de más importancia cuando se actúa como perito en un juzgado ya que los jueces deben dictaminar basándose en dictámenes periciales en los que se debe definir de forma clara cómo se ha medido y cuál es la normativa utilizada y en su caso cuál es el criterio que se ha utilizado para la computación sobre algún elemento particular.

Si se quiere evitar problemas en los contratos de compraventa y en las escrituras notariales, también se puede utilizar la ambigüedad de "superficie aproximada" y sino puede ser (algunos registradores de la propiedad no lo ha aceptan), hay que hacer constar también la finalidad y la normativa que se ha utilizado para computar la superficie, ya que al fin y al cabo son estos los documentos contractuales que acaban comportando el objeto de la mayor parte de las reclamaciones judiciales.

Un caso particular y que se habitualmente litigiosos en el juzgados se la superficie de las plazas de aparcamiento que se obtienen por la proyección de unas marcas pintadas sobre el pavimento. En este caso, puede haber alguna normativa de ámbito urbanístico u ordenanza que establezca los criterios. Si no es así y no hay ninguna normativa que nos establezca los criterios, es básico definirlos. El hecho se basa en indicar si la superficie es útil o construida y en el caso de ser una superficie útil, hay que indicar si se mide desde el centro de la marca o línea señalada encima del pavimento o desde la parte interior de la línea. En este segundo caso hay que indicar también la anchura de la marca o línea grafiada en el pavimento, ya que si se repinta el pavimento podría modificarse las dimensiones.

Como se puede ver no se puede dejar ninguna cuestión en el aire cuando estamos hablando de computar superficies.




[1] El proyecto básico es la fase del trabajo en la que se definen de modo preciso las características generales de la obra, mediante la adopción y justificación de soluciones concretas. Su contenido es suficiente para solicitar, una vez obtenido el preceptivo visado colegial, la licencia municipal u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para iniciar la construcción. (definición del anejo III, Parte I del Código Técnico de Edificación).

40 comentarios:

  1. Buenos días, después de leer el artículo sobre el cómputo de superficies, me surge una duda. Las terrazas o porches que están cerradas con carpintería de aluminio, ¿cómo computan al 50 o al 100%?. Gracias

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  2. Tal y como puedes ver en el articulo todo depende de la finalidad para que se deba realizar el computo de superficies. Por lo que respecta a tu pregunta hay un paso previo imprescindible. ¿El cerramiento esta legalizado? O si quieres hago la pregunta de otra forma, ¿Dicho cerramiento de carpintería de aluminio consta en el titulo de propiedad como un espacio cerrado? ¿Y en el catastro?. ¿Urbanísticamente se puede cerrar?

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  3. Por cierto, enhorabuena por el blog

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  4. Buenas tardes, repito el comentario porque no sé si lo he hecho bien. La finalidad es la tasación de una vivienda perteneciente a dos hermanos en proindiviso. En dicha vivienda se hicierton dos, una para cada hermano, pero uno de los hermanos se ha divorciado y quiere tasar su vivienda (bueno, las dos por el tema de proindiviso). Ambas viviendas constan de dos plantas y porche, las dos viviendas han cerrado dichos porches de forma totalmente ilegal; ya que no consta dicha superficie en ningún sitio, ni catastro ni nada, se cerraron posteriormente a la construcción de la vivienda, tampoco se solicitó licencia. Gracias

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  5. Hola Anónimo. Como se comenta en el artículo y he comentado anteriormente el computo de superficies depende de la finalidad del encargo. Me comentas que es una tasación (supongo que una tasación hipotecaria). Las tasaciones hipotecarias se rigen por la norma Eco 805/2003 y según esta norma solo se ha de valorar lo que figura en la documentación necesaria para hacer la valoración que se establece en el artículo 8 o lo que es lo mismo no valores lo que no figura en escrituras o en documentación registral. Además en tu caso es especialmente importante el tema porque me dices que se trata de una construcción que en este momento no está legalizada. Tienes que pensar que el paso previo es legalizarlo y después valorarlo. Hace unos años una compañía de seguros que asegura a uno de los colectivos profesionales que más tasaciones hace en este país encargó a unos abogados que hicieran un estudio sobre las reclamaciones de responsabilidad civil en el ámbito de las tasaciones hipotecarias, ya que habían aumentado mucho (2008-2010). Estos abogados me encargaron un informe al respecto y mi conclusión es que muchos peritos no se han leído el artículo 7 de la norma ECO 805/2003 sobre las comprobaciones mínimas que ha de realizar el tasador. Es importantísimo hacer las comprobaciones urbanísticas y si puede ser tener justificación documental de que se ha realizado esta comprobación ya que muchos compañeros han sido demandados porque una vez la entidad financiera se ha tenido que quedar el inmueble, se ha encontrado que está afectado urbanísticamente modificando este aspecto el valor económico del inmueble y esta comprobación es una misión directa que hace la norma ECO 805/2003 al tasador. Por cierto estas demandas acostumbran a ser de importes importantes y en algunos casos no los cubre la compañía de seguros por tratarse de incumplimientos de normativa. En resumen la superficie a computar es la que figure en la documentación necesaria (artículo 8) que debes de solicitar y en su caso condicionar la tasación.

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  6. Buenas; resulta que soy algo nueva en esto y me han encargado mi primera tasación. Es un apartamento de veraneo y tiene dos terrazas que se las ha cerrado con cerramiento de aluminio, como la gran mayoría de los vecinos. En las ordenanzas pone que si la comunidad de propietarios lo admite perfecto pero deberá ser todos los cerramientos de la misma manera. A lo que voy es que las dos terrazas miden 7m cada una, debo ponerlas como 14m o solo como la mitad? Un saludo y gracias.

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    1. Buenas tardes Anónimo. Tal y como se comenta en el articulo la forma de computar las superficies depende de la FINALIDAD del documento. Tal y como se comenta en la entrada anterior las tasaciones hipotecarias se rigen por la norma Eco 805/2003 y según esta norma solo se ha de valorar lo que figura en la documentación necesaria para hacer la valoración que se establece en el artículo 8 o lo que es lo mismo no valores lo que no figura en escrituras o en documentación registral. En caso contrario debes de realizar una advertencia o condicionante según sea el caso. Sino esta legalizado que te encarguen su legalización y de esta forma te vas a sacar dos encargos, pero nunca asumas más cosas de las que te han encargado.
      Un saludo y mucha suerte.

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  7. Buenas noches, he estado leyendo un artículo suyo y le agradecería que me contestara a una pregunta. Tenemos una duda en un edificio de 7 plantas y no sabemos a que atenernos. ¿El vierte aguas de una terraza es elemento común ó privado? En escrituras la terraza reza como elemento privado. El vecino del 5º tiene el gres que hace de voladizo roto y cuando llueve supuestamente le entra agua y cala el techo de la terraza del 4º piso y este quiere que la comunidad pague ese desperfecto. La aseguradora dice que no se hace responsable de esa rotura, claro. Muchas gracias y suerte con el blog.

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    1. Buenas tardes Anónimo. La forma de proceder es la siguiente. En primer lugar ¿En que la localidad se encuentra el edificio? La norma que rige las comunidades de propietarios y establece que es un elemento común y que no lo es es diferente en algunas comunidades autónomas que tienen competencias para su regulación. En segundo lugar. ¿La terraza es exterior o sea esta en la fachada? Si es así ha de tener presente que las fachadas siempre son un elemento comunitario: Lo es el revestimiento, la baranda y también el vierteaguas. Con todo ello tienes la información para poder solucionar el tema: 1r.- Buscar la norma que has de aplicar y el articulo. 2n.- Todo elemento exterior de una fachada es un elemento comunitario. Por cierto te puede interesar mirarte este articulo: http://jordimarrot.blogspot.com.es/2013/10/cerramiento-de-terrazas-en-edificio.html

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  8. Hola, buenas tardes, me han encargado un certificado para temas de notaria para certificar la composición de una finca i su superfície construida i la superfície de la parcel·la. No hay planos y la vivienda de pl. baja no està legalizada, yo he hecho un levantamiento pero hay una poca diferència con los datos cadastrales, cómo tendria que hacerlo, puedo referenciarme a los datos cadastrales? pongo la superfície que me sale con el levantamiento?
    Muchas gràcias, me gusta mucho su blog.

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    1. Buenas tardes Anónimo. Los certificados de superficie son levantamientos de planos de las dimensiones reales. Lo que aporta el autor del certoificado con dicho documento es la medición de la realidad del inmueble. Es por ello que lo que importa es que hayas hecho el levantamiento correctamente y que indiques que norma utilizas para realizar el computo de superficies así como el criterio que has seguido para tomar una decisión u otra. No importa si tu medición es diferente al catastro. Lo que importa es que hayas hecho correctamente tu medición. Un saludo y mucha suerte.

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  9. Buenas noches, en primer lugar felicitarle por el artículo publicado, que a los profanos en la materia nos ilustra con sencillez y claridad. Sin embargo, en mi caso, y dadas las divergencias entre la Escritura Pública y el Certificado Catastral Telemático desearía me aclarase. Se trata de un ático que deseo vender. Tiene dos terrazas de 14,85 m2 cada una, cerradas por tres lados. La superficie habitable de la vivienda es de 65 m2 medidos por mi, sin incluir terrazas. En la Escritura consta "superficie aproximada" 61 m2. En el Certificado Catastral 97 m2, de los cuales 84 m2 de vivienda y 13 m2 de elementos comunes. La superficie del solar es de 712 m2 y el coeficiente de participación 2,56%. Pregunto: A la hora de vender ¿que superficie he de tomar para valorarla y anunciarla?. Saludos y mi sincero agradecimiento.

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    1. Buenos días. A efectos de tasación inmobiliaria se ha de computar la superficie que figura en la escritura de propiedad. Para valorar la superficie cerrada por las terrazas se ha de legalizar primero dicho cerramiento. Si se dispone de la documentación de legalización de las terrazas (proyecto, licencia de obras, etc....) se puede computar la superficie cerrada, especificando dicho hecho en el apartado de advertencias. De esta forma se puede advertir al notario de este hecho y mediante un certificado de superficies modificar la escritura de propiedad.

      Concepto: A efectos de tasación inmobiliaria la superficie de la vivienda es la que consta en el título de propiedad.

      Un saludo y mucha suerte.

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    2. Hola Jordi Ates que nada felicidades por tu blog y artículos. Leyendo esta entrada me surge una duda. Tenía entendido que en cuestiones jurídicas prevalece el Registro de la Propiedad (propietarios y cargas) mientras que si se trata de cuestiones físicas (superficies, lindes...) se utilizan los datos del Catastro.

      Saludos.

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  10. Buenas noches, para el cómputo de las superfícies útiles i construidas de un proyecto, con que norma se rigen? què criterios se sigue?, siempre me hago un lio con las escaleras se computa su superfíce i el bajo escalera con altura superior a 1,50m tambíen se computa? i los armarios empotrados, se computan?
    Muchas gràcias

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    1. Buenas noches Anónimo. Para computar la superficie en un proyecto has de comprobar la normativa municipal donde se ubique el edificio (algunas establecen requisitos específicos), la normativa autonómica de habitabilidad y diversos documentos básicos del Código Técnico de Edificación que te puedan afectar según el tipo de edificio que quieras computar: Vivienda unifamiliar, edificio plurifamiliar, edificio terciario, industrial, etc....

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  11. Buenas noches,

    Me gustaría hacerle una consulta a propósito de su interesante artículo. Hemos adquirido una vivienda VPO en L´Hospitalet de Llobregat comprada sobre plano. Nos hemos dado cuenta de que la superficie del parking real es inferior a la indicada sobre plano (comprada) según nuestra medición particular. Hay una columna a la entrada de la plaza a la izquierda que claramente es un obstáculo que limita el espacio útil de la plaza además de dificultar el acceso a la misma. Que la totalidad de la columna se encuentra en nuestra plaza.

    Mis dudas:

    Cómo se debe medir la plaza para determinar sus m2 útiles? Hay alguna normativa en la que se indique el proceder o es práctica generalizada? Nosotros no incluimos la columna ya que entendemos que delimita el espacio útil de la plaza de parking como comentábamos anteriormente. La promotora la incluye, midiendo de raya de izquierda a raya de derecha aunque realmente hay una zona muerta importante.

    Por otra parte, si quisiéramos saber cuál es la normativa que rige las medidas de plazas de aparcamiento en L´Hospitalet de Llobregat para tener la certeza de que esa plaza cumple con las medidas mínimas , a que ordenanza o normativa tendríamos que dirigirnos?

    Gracias de antemano

    Sara

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    1. Buenas noches Anónimo.
      Muchas son tus dudas sobre una cuestión muy controvertida y en la que me ha tocado de participar en diversas ocasiones como perito ya que no es ta definida y son diversas las interpretaciones y formas de como se ha de aplicar, donde se ha de medir, etc....
      En todo caso las viviendas de protección oficial se rigen por el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, que desarrolla el Real Decreto - Ley 31/1978, de 31 de Octubre, sobre Política de Vivienda. Dicha normativa define la superficie útil de las viviendas en su artículo 4. No hay una definición de como se ha de computar las superficies de las plazas de aparcamiento en edificios de protección oficial.
      Las viviendas de l'Hospitalet de Llobregat también les afecta la Ordenanza Metropolitana de Edificación OME, que en su articulo 55 dice lo siguiente: "Superficie útil: A efectos de lo previsto en esta sección se define como «superficie útil» , o habitable , la superficie de suelo comprendida dentro del perímetro definido por la cara interna de los cierres de cada espacio". Yo entiendo que esta definición se debería de aplicar a vuestra plaza de aparcamiento. Un saludo y suerte.

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    2. Buenas noches Sr Marrot.

      Ante todo gracias por su respuesta.

      Discúlpeme pero no me ha quedado clara su explicación. Entiendo que el artículo 55 por lo que he leído se centra en vivienda o si me apura en trastero. No se si será válido para plaza de aparcamiento por la falta de cierre.

      Por otra parte, dada su experiencia cómo ha medido usted en sus peritajes una plaza con esta peculiaridad? Desde el borde de la columna hasta la línea de la derecha o desde línea a línea ( para lo que nos debemos trasladar a la mitad de la plaza ). Esta última medición contabiliza como espacio útil toda la zona que la columna deja sin servicio a sus espaldas.... Ruego me pueda aclarar.

      Saludos.

      Sara

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  12. Buenas tardes,
    Antes de nada enhorabuena por el artículo y por compartir tus conocimientos respecto al tema. Para los que estamos verdes en estos temas este blog se agradece y mucho!
    MI pregunta o duda es sobre el controvertido tema de las terrazas.
    Estoy interesada en la compra de una vivienda y los datos que tengo son lo siguientes: según el propietario el piso tiene 40 metros útiles (45 construidos) y 30 de terraza. La terraza no es cubierta (se trata de un ático), pero se puede considerar que en tres de sus paredes esta cerrada. Teniendo en cuenta la proporción de metros de terraza y vivienda, tengo entendido que debería computarse aparte. Pero también he leído que al no estar cubierta no computa. Y si lo hace como o donde se calcula el valor de los metros de terraza?
    Muchas gracias,

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  13. Buenas noches Enaba.
    Como se repite reiteradamente en este articulo, la forma de computar las superficies depende de la finalidad, ya que según se trate se aplica una normativa u otra. En el caso de las transacciones de compraventa que sean objeto de una tasación hipotecaria de regirán por la norma ECO 805/2003. Según esta norma la superficie útil de la vivienda que nos comentas sera de 55m2 y la construida de 45m2 +30 de terraza. (Ver definiciones de las superficies en este articulo).

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  14. Buenos días,

    estoy haciendo un plano de superficies de una parcela para el catastro. Se trata de una superficie de más de 800m2 en la que hay una vivienda, corrales, colgadizos, etc. Pero hay una zona de 213m2 que no está construida, de hecho no está vallada ni cerrada de ninguna forma, es decir, cualquiera puede caminar por esos 213m2, pero sí que están incluidos dentro de la propiedad. ¿Cómo computa esa superficie? ¿Superficie útil y/o construida? Muchas gracias

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    1. Hola Esther. No comprendo la consulta. Puedes enviar una fotografia o especificar mejor de que se trata. ¿Si no esta construida, que es ese espacio que tu has observado? ¿De que se trata? De una terraza, un huerto, un campo, un jardin, etc... ¿Que uso tiene urbanisticamente esa superficie?, etc...

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  15. Buenas tardes,
    ¿En el cálculo de la superficie al suelo se debe tener en cuenta la superficie un vacío técnico no accesible?
    Muchas gracias

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  16. Buenas tardes .. Tengo una vivienda unifamiliar con un pasillo de 2,9 x 10 m2 que lo ultilizo como garaje y tengo vado ayuntamiento y techado con uralita, abierto a jardin de mi propiedad y con puerta de garaje abatible a la calle. Me han efectuado regul. catastral y me incluyen los 29m2 como superficie construida. Mi preguenta es si es correcto esto ya que el cerramiento del techo no es permanente. Grac ias

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  17. Buenas tardes,

    Aqui lanzo mi pregunta a todos los lectores del blog.

    Superficie construida: ¿computamos el suelo o el techo? parece rara la pregunta pero pensemos en un espacio con doble altura.

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  18. Hola! yo vivo en una casa antigua, e hicimos unos entrepisos de madera para subir los dormitorios, después de una inundación que sufrimos, eso cuenta como superficie construida?? porque una vecina hizo una denuncia y me llegó un acta. muchas gracias!!

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  19. Buenos días, Sr Marrot

    Tengo un local comercial en Madrid, distrito de Arganzuela, que posee un patio interior cubierto por el forjado de la planta primera del edificio a unos 8 metros más o menos de distancia desde el suelo del local, según las escrituras el patio es en propiedad y especifica que el propietario de dicho local podrá sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de la Comunidad, cubrir su patio, mediante el correspondiente forjado a la altura del techo de su local que es coincidente con el nivel de la planta baja a unos 5 metros.
    Después de visitar Gerencia de Urbanismo, me han comentado que no puedo hacer un forjado en dicho patio si esta agotada la edificabilidad del edificio, claro lógico.
    mis preguntas son dos.
    Como puedo comprobar la edificabilidad de licencia con la edificabilidad del edificio, en todo caso tendría que comparar la superficie útil construida no??
    y si ya esta agotada la edificabilidad y no puedo hacer un forjado, como puedo hacer una cubrición ligera para que no compute en edificabilidad.

    muchas gracias por su tiempo

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  20. Buenos dias, tenemos un atico que en escrituras esta definido como terraza cubierta, de 80metros, no encontramos la cedula de habitabilidad, pues mi madre fallecio en agosto y tiene un lio de papeles que para que....es posible que no exista la cedula de habitabilidad? y si para veder este atico, habria problemas por lo de terraza cubierta, aunque es una vivienda preciosa . con chimenea, 2 ventanas de velux, otros 2 ventanales a la terraza comunitaria, parquet, enfin lo que es una vivienda. gracias

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  22. Hola, buenos días. En primer lugar quiero darle las gracias por su articulo, el cual encuentro de mucha utilidad. Quisiera saber si hay algun modo de saber con exactitud las medidas de una vivienda. Como comenta en su artículo en las escrituras de mi vivienda figura: "la casa consta de sesenta y dos metros cuadrados aproximadamente". El caso es que para optar a la compra de un piso de proteccion oficial una de las clausulas que eximen de carecer de vivienda en propiedad es el hecho de que la vivienda que se posea tenga menos de quince metros cuadrados por habitante de la casa. En mi caso concreto somos cuatro personas las que conformamos el núcleo familiar. Es por esto que es muy importante para mi saber con exactitud lo que mide mi vivienda. Se podria medir nuevamemte? En ese caso el nuevo documento tendría igual validez que la escritura?

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  23. Buenas noches, para el calculo de metros para obtención de cedula de habitabilidad en madrid mis dos preguntas serian, 1 habitación puede estar dividida en 2 partes por puertas correderas y computar como 1 habitación?
    2.- con paredes interiores de 18 cms de grosor, los 48cms por los 60 cms del ancho de la puerta tb se computan¿.

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  24. Excelente artículo, queríamos conocer el valor catastral de la vivienda de nuestro padre porque ahora que ha fallecido queremos vender la casa

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  25. Buenas Noches. Hemos comprado hace 2 anos un piso en Barcelona que tiene dos balcones, uno de ellos da en un pequeño patio de luz detrás de la finca y fue cerrado hace mas de 30 anos (tipo galería). La finca ha pasado la ITE y la fachada posterior se debe arreglar (defecto graves incluido algunas lesiones en las galería y en la baranda de piedra de la cubierta).
    Ahora, el arquitecto encargado de la obra ha informado la comunidad que el ayuntamiento no concederá licencia si no se prevé la realización de las obras dejando la fachada posterior unificada. Es decir que o los que tienen los balcones cerrado tendrían que derruir cerramientos de la galerías (ya que hace mas de 30 anos que están realizados) o que lo que tienen un balcón abierto lo cierran...
    Eso encarece mucho la obra y no se pudiste llegar a un acuerdo.
    ¿Algunas recomendaciones en ese tipo de caso? Muchas gracias

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  26. Gracias por la explicación porque es algo que hay que conocer bien a la hora de saber lo que compramos ya que muchas veces creemos que tenemos trastero o aparcamiento y no es así... Muy útil

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  27. Hola,
    Soy la propietaria de un apartamento con jardín en un edificio de tres plantas.
    Resulta que mi cuota de participación en los gastos de la comunidad es el doble que mis vecinos de los pisos superiores que tienen los mismos metros de vivienda que yo porque contabilizan los metros de jardín como si fueran de vivienda.
    Mi pregunta es:
    Como se han de contabilizar los metros del jardín?
    Se contabilizan como las terrazas no cerradas al 50% o es correcto sumarlo a los metros de vivienda y contabilizarlos al 100?
    Podría indicarme donde encontrar la normativa relacionada con esta cuestión para así presentarla a la reunión de vecinos.
    Gracias

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  28. Buenas noches, quisiera saber que diferencia hay en metros construidos segun titulo y metros segun medicion final, y si puedo reclamar los metros segun titulo. Gracias

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  29. Saludos me llamo Franklin, tengo una consulta.... necesito saber la superficie útil de una residencia para contratar el servicio de limpieza por catalogo electronico, pero el numero de metros cuadrados no estan establecidos. l ainformacion que disponemos es que el area de construccion es 2.427,39m2, como calculo la superficie útil en este caso....gracias

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  30. En la superficie construida entran, además de las plantas de distribución de las viviendas y el portal, los sótanos y azoteas?. Entra también la superficie de la caseta del contador que hay dentro de la parcela del bloque?.

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