jueves, 24 de octubre de 2013

Cerramiento de terrazas en edificio comunitario

En todas las localidades podemos observar balcones acristalados o terrazas con algún tipo de cierre que modifican la configuración exterior original de las fachadas de los edificios. 

Normalmente hay dos razones por las cuales se suele acristalar o cerrar los balcones y terrazas:
  • para ganar espacio interior en la vivienda
  • para proteger la vivienda del frío del invierno o del ruido exterior.

Algunas de estas obras han sido autorizadas por ayuntamientos y comunidades de propietarios y en otras ocasiones se han llevado a cabo sin la autorización previa de la comunidad de vecinos, ni la preceptiva licencia municipal de obras. Sin estos permisos, el propietario de una vivienda puede verse obligado a demoler la obra realizada, así que es aconsejable no iniciar ninguna modificación hasta que se tenga la documentación en regla.
Como siempre pasa en estos casos es aconsejable ante la duda solicitar el asesoramiento de un experto en edificación legal.
El motivo por el que algunos vecinos deciden cubrir las terrazas sin la autorización de la comunidad y la licencia de obra puede ser diversa, pero es habitual que los propietarios de una vivienda consideren que la terraza pertenece única y exclusivamente al propietario vivienda en la que está situada, pero esto no es realmente así. Si bien los que viven en la edificio tienen en exclusiva el derecho a utilizar y disfrutar de las terrazas, éstas forman parte de la configuración exterior del inmueble por lo que son consideradas elementos comunes. Además los estatutos de la comunidad pueden establecer prohibiciones expresas o condiciones sobre el tipo de cierre que se puede autorizar y que los copropietarios deben de conocer.
Así pues, el cierre de un balcón o terraza constituye una alteración sustancial de los elementos comunes del inmueble e incluso afecta al título constitutivo porque introduce un elemento o una estructura no descrita anteriormente y por tanto no valorada a la hora de asignar la cuota de participación. Para llevar a cabo esta modificación es necesario, por ello, contar con la aprobación previa de los vecinos. Al tratarse de una obra que altera el estado exterior del edificio, este permiso debe darse por unanimidad en la junta de propietarios. Según el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad" ".
En este sentido hay que tener presente que en algunos zonas como en Cataluña hay una Código Civil propio que regula los aspectos de la propiedad horizontal.
La calidad arquitectónica de la solución adoptada ayuda a convencer a los vecinos de la comunidad, motivo por el que es siempre aconsejable rodearse de buenos profesionales para realizar estos trabajos de diseño[1]

En primer lugar hay que pedir siempre autorización a la Comunidad de Propietarios

La decisión final sobre si se puede o no cerrar una terraza saldrá del orden del día de una junta extraordinaria de la comunidad de propietarios o de la gran comunidad a la que pertenezca el inmueble. Sólo si los vecinos aprueban la petición por unanimidad, se puede empezar las obras. Y es que, cerrar una terraza es una modificación del aspecto externo de la fachada del edificio, y por tanto, está sujeta a la aprobación de todos los vecinos.
Una vez obtenido el permiso de la Comunidad de propietarios, se debe solicitar la licencia de obras municipal al correspondiente Ayuntamiento donde este emplazado el edificio.
La negativa de la junta de propietarios no siempre conlleva la imposibilidad de realizar la obra porque el acuerdo se puede impugnar
Por tanto, el primer paso que debe dar el interesado en querer hacer la reforma de un balcón o terraza es informar al presidente de la comunidad sobre el tipo de cierre que pretende realizar. Estéticamente no es lo mismo acristalar un balcón para protegerse del frío que tapiar la terraza con una pared de cierre para instalar allí un comedor. La convocatoria de la junta en la que se ha de estudiar la cuestión la podrá solicitar el presidente de la comunidad o el promotor de la reunión. Se indicará el lugar, el día y la hora en que se va a celebrar la junta en primera o segunda convocatoria. En la votación se exige la unanimidad de los vecinos. El artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que "la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. el acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos". Cómo estas obras afectan al título constitutivo, todos deben votar a favor. Si uno de los vecinos no está de acuerdo, no se puede iniciar la obra que se pretendía llevar a cabo.
Sin embargo, la negativa de la junta de propietarios no siempre conlleva la imposibilidad de realizar la obra porque el acuerdo puede impugnarse. Si la comunidad ha dado autorización a otros vecinos para que hagan cierres similares debería consentir al interesado llevar a cabo la obra. Incluso si este permiso no hubiera sido expreso y la comunidad se hubiera limitado a permitir las obras y no denunciarlas, no debería oponerse a la nueva reforma. Si lo hiciera constituiría un agravio comparativo. Con estos preceptos se quiere proteger, entre otras cosas, la uniformidad y la estética de la fachada y si ésta ya no existe no tiene sentido oponerse al cierre. En este sentido, numerosas sentencias de los tribunales españoles fallan en contra de la comunidad que le ha denegado al propietario que ha promovido las obras.

Es siempre necesario solicitar licencia de obras?

La necesidad o no de licencia de obras lo regula cada ayuntamiento, sindo habitual que se haga falta una licencia de obras menores y los requisitos para su solicitud deben ser consultados en cada municipio.



[1] Diseñar es pensar una cosa u objeto antes de hacerse. Ejemplo: diseñar un plato de cocina, diseñar un mueble, diseñar una vivienda. La fase de diseño comporta la elección de los elementos que se van a utilizar (materiales, ingredientes, objetos, etc..) estableciendo el sistema o método como se van utilizar (construcción, cocinar, fabricar, etc…).